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微利时代的房地产项目开发

微利时代的房地产项目开发

微利时代的房地产项目开发

2013年,在两会召开前夕,国家出台了新的“国五条”以抑制年初的略有抬头房价上涨趋势。宏观调控不放松,抑制房屋投机和投资的姿态不动摇,房地产的微利将进步一延续。
2010年“国八条”发布以来,国内的房地产行业通过房屋不断升值分享利润大餐的奢华日子已经一去不复返。中央的严格控制,地方政府相关政策的陆续出台,使得房地产企业就像一个富翁一下子变成了一个穷汉。日子从此紧巴巴的,做什么都要精打细算,用行业严冬来形容一点都不为过。  
微利时代还将持续,在过去的两年时间里,总有一种感觉,我们还没有适应或者说我们正在适应。进入了新的时代,如果我们还不采用新的观点和思路来开发项目,利润将无从谈起,而我们将最终失去生存的空间。下面从个人对项目开发的理解角度来谈一下如何应对房地产微利下的项目开发。  
严格的成本控制  
严格的成本控制首先应该从融资成本控制开始,其直接体现就是严控项目的开发周期,对项目各个节点设定明确的时间指标,提前了奖励,滞后了处罚,严控各个节点的时间点。在这一点上,我们落后其他开发企业很多了。举一个简单的例子,以一个100亩容积率2.0的项目来算。如果地价是200万/亩,整个融资成本计12%,每年的利息就是2400万。而项目开发周期如果是三年,以5000元/平方米,10%的项目利润计算,每年的利润就是2233万。项目销售回款每滞后一个月,利润就下降将近9%。这是一个很怵目惊心的数字,利润会在这样那样的各种拖延中无形地蒸发。  建筑的成本控制,从配筋计算到配套设施布局,从配套投入到公共支出,最大限度的控制开发成本。这一点,我们公司除了极个别的项目,其他都是多得比较到位的,这里面与总司办和稽核部的严格成本控制是分不开的。但我们还应当注意的是,避免重复投入,避免投入以后重新修改。  
调整项目开发的步骤。  
前几年,开发项目的基本步骤是先开别墅,以提升项目品质,最后通过品质的体现,提升房价,以期实现高额的利润。而现下,这样的开发步骤明显已经不适应时代了。微利时代,别墅类产品由于它的高总价,导致销售速度必然没有普通住宅来得快,直接影响到的就是项目的回款速度,冗长的回款速度,会直接拖累项目的开发速度,项目会由于融资成本的不断增加,导致利润大幅缩水,很可能一个项目做完,无利可图。  
需要改变思路,通过先开发容易销售的普通住宅,加速回款,在保证一定资金回笼的情况下,后续开发高总价类产品,以期在高总价产品上产生相应的利润。这样做的好处就是首先保证了资金的回笼,最大限度的降低了融资成本。另外,对高总价类产品,由于保证了回款,就可以更多地选择性投入,从而做出品质,可以以更高的价格卖出产品。需要注意到的是相关部门一般对高总价类产品没有严格的价格限制。同时由于项目没有占用大量资金,使得项目最终的销售可以用更多的时间来换取利润的空间。  
成立公共关系部门  
具体来说,公共关系部应该包括两个部分,项目前期和市场拓展。涵盖项目前期各项手续的办理,保持各个重要节点人物的长期良性沟通,收集市场信息,拓展消息渠道,以期获得更多的开发项目信息,变被动为主动,主动去按照我们的要求来寻找项目。而不是碰到一个考察一个。  
引入环保住宅理念  
我们需要有一个核心的品牌价值来体现项目的优势,变同质化竞争为差异化竞争,个人感觉环保概念在项目中的植入,会很大的提升公司和项目的品牌形象,可以最大化地促进项目的销售。  
已经是全民皆环保的时代了,在产品设计之初,植入环保理念,在尽可能少投入地情况下,充分顺应时代潮流,打造环保住宅绿色住宅,可以有效地提高项目的市场接受度。  
下面介绍几个环保理念的系统  
项目整体雨水收集系统  
通过自然高差,在设计项目之初考虑沙石、植物等的地面附着物的过滤国能,最大限度地减少雨水过滤系统的投入,简单过滤之后的雨水汇集到集中的储水点,雨水用于绿化系统的灌溉或者公共部位的清洗。  
地下停车库充电柱桩  
随着油价越来越贵,电动汽车早晚会步入寻常百姓家庭。在日本,20%以上的车子都是油电混合动力。而我们现在开发的小区,绝大多数都没有地下停车场电动汽车充电柱桩,导致很多客户即使买了电动汽车,充电都很麻烦。况且,现在风靡天下的电动自行车已经成为大多数地区人们交通出行的主力工具,所以必须考虑设置地下室车辆充电系统,最大限度的方便客户,也提升公司开发项目的环保理念。  
室内空气过滤系统  
雾霾已经成为很多城市头顶挥不去的阴影。随着中国城市空气质量越来越差,PM2.5通过人们的口口相传,已经从一个未知的数据成为年度热词。人们担心自己的身体会受到大气污染的影响,所以每当雾霾天气,会看到很多人都带着口罩上街。室外的空气那么脏,室内就没有影响了么?这不现实。空气净化过滤系统在配套设施施工的时候就安装到位,可以有效的过滤室外空气中的各种颗粒,让进入到室内的空气是新鲜的自然的空气。
 

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